Gayrimenkul Satışlarında Her Satış Ticari Kazanç Sayılır mı?
Hayır.
Bir gayrimenkul satışının ticari kazanç olarak değerlendirilebilmesi için satışların, belli bir organizasyon içerisinde, devamlılık arz edecek şekilde alım satım amacıyla yapılması gerekir.
Buna karşılık, kişisel ihtiyaçlar nedeniyle yapılan ve süreklilik göstermeyen satışlar arızi nitelikte olup ticari faaliyet olarak kabul edilmez.
Soru
Üç yıl önce iki adet dairemi sattım. Vergi dairesi, takdir komisyonu kararı doğrultusunda adıma re’sen cezalı gelir vergisi, geçici vergi ve KDV tarh etti. Bu işlemlere dava açabilir miyim?
Cevap
Evet. Şartları oluşmuşsa dava açabilirsiniz.
Vergi idaresinin yaptığı her tarhiyat hukuka uygun olmayabilir. Özellikle gayrimenkul satışlarının ticari faaliyet olarak değerlendirilmesinde, Danıştay’ın yerleşik içtihatlarına göre yalnızca satış sayısı yeterli değildir.
Her olay kendi somut şartları içerisinde değerlendirilmelidir.
Ticari Kazanç ile Değer Artış Kazancı Arasındaki Fark;
Vergi hukukunda gayrimenkul satışları iki farklı şekilde vergilendirilebilir.
Ticari Kazanç
Aşağıdaki durumlarda ticari kazanç söz konusu olabilir:
- devamlı alım satım yapılması,
- ticari organizasyon bulunması,
- kazanç elde etme amacıyla hareket edilmesi,
- faaliyetin süreklilik göstermesi.
Bu durumda gelir vergisi, KDV ve diğer ticari yükümlülükler gündeme gelebilir.
Değer Artış Kazancı
Satışın ticari organizasyon kapsamında olmaması halinde ise satış, değer artış kazancı hükümlerine göre değerlendirilir.
Ayrıca;
- Gayrimenkulün iktisap tarihinden itibaren beş yıl geçtikten sonra satılması halinde, kural olarak değer artış kazancı da doğmaz.
Takdir Komisyonu Kararı Her Zaman Doğru Olmayabilir
İncelenen olayda;
- mükellef aynı yıl içerisinde iki adet daire satmıştır,
- herhangi bir beyanname vermemiştir,
- dosya takdir komisyonuna sevk edilmiştir,
- takdir komisyonu ise satışları doğrudan ticari faaliyet kabul ederek matrah belirlemiştir.
Ancak bu değerlendirmede önemli hukuki eksiklikler bulunmaktadır.
Hukuka Aykırılık Nedenleri
Somut olayda;
Maliyet bedeli eksik hesaplanmıştır.
Takdir komisyonu yalnızca taşınmazın alış bedelini dikkate almış, enflasyon endekslemesini (endeksleme uygulamasını) yapmamıştır.
Bu durum matrahın gerçeğinden fazla hesaplanmasına neden olmaktadır.
Değer artış kazancı istisnası uygulanmamıştır.
Kanunda öngörülen istisna tutarı dikkate alınmadan vergi hesaplanması hukuka aykırıdır.
KDV tarhiyatı hukuka uygun değildir.
Dosyada, satışların ticari organizasyon kapsamında gerçekleştirildiğini ortaya koyan somut bir tespit bulunmadığından, yalnızca iki adet satış yapılmış olması KDV uygulanması için tek başına yeterli değildir.
Danıştay Ne Diyor?
Danıştay 3. Dairesi kararında da benzer şekilde, gayrimenkul satışlarının ticari faaliyet sayılabilmesi için somut olayın tüm özelliklerinin değerlendirilmesi gerektiği vurgulanmıştır.
Yalnızca satış yapılmış olması veya satış sayısı, tek başına ticari kazanç kabulü için yeterli değildir.
Sonuç
Gayrimenkul satışları her zaman ticari kazanç olarak değerlendirilemez.
Vergi idaresi tarafından düzenlenen cezalı gelir vergisi, geçici vergi veya KDV tarhiyatlarının hukuka uygun olup olmadığı; satışın amacı, sürekliliği, organizasyon yapısı ve somut olayın tüm özellikleri dikkate alınarak değerlendirilmelidir.
Bu nedenle, takdir komisyonu kararına dayanılarak yapılan vergi tarhiyatlarının hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa, süresi içerisinde dava açılarak işlemin iptali talep edilebilir.
